Chapitre 6 Financements et loyers

6.1 Plus d’un quart des mises en service sont à destination des plus précaires

La construction et la réhabilitation des logements sociaux sont financées grâce à des conditions d’emprunts avantageuses octroyées aux bailleurs sociaux. En contrepartie, ces derniers sont tenus d’appliquer des plafonds de loyers et d’attribuer les logements en fonction de la situation de leur locataire. Ainsi, différentes catégories de logements sociaux coexistent en fonction du mode de financement utilisé. Le PLUS (Prêt locatif à usage social) finance 52,4 % des logements mis en service en 2023 dans la région. Le PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) finance des logements à destination des publics les plus en difficultés. Il a concerné 27,4 % des mises en service en 2023 dans la région contre 25,3 % en France métropolitaine. Bien que cette proportion dépasse les objectifs fixés par le Ministère en charge du Logement, elle reste en deçà du seuil de 30 % pour les opérations mixtes PLUS/PLAI, les bailleurs rencontrant des difficultés à finaliser leurs plans de financement. Enfin, un logement sur cinq mis en service en 2023 est financé soit par un Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) soit par un Prêt locatif social (PLS). Ces prêts permettent le financement de structures, notamment à destination de seniors, ou de logements destinés à des ménages aux revenus trop élevés pour bénéficier d’un logement PLUS.

Le loyer moyen s’élève à 5,8 €/m² en 2024, ce qui en fait la 2e région la moins chère de métropole. En France métropolitaine, le loyer moyen s’affiche à 6,5 €/m². Ce faible niveau de loyers est néanmoins à relativiser. Il s’explique, en partie, par un poids plus important de logements anciens pour lesquels le bas niveau des loyers est compensé par des charges énergétiques plus fortes. Dans la région, la plus ou moins forte concurrence entre parc privé et parc public peut inciter les bailleurs à modérer, dans certains secteurs, le montant de leurs loyers. Dans le parc récent (mis en service depuis 5 ans ou moins), le loyer moyen s’établit à 6,9 €/m² contre 7,7 €/m² en France métropolitaine.

Le loyer moyen est par ailleurs conditionné par le mode de financement initial. Il s’affiche à 5,8 €/m² pour les logements financés par un PLAI ou un PLUS et 7,7 €/m² pour ceux financés par un PLS. Ces niveaux atteignent respectivement 6,1 €/m², 6,9 €/m² et 8,6 €/m² dans le parc récent. Par ailleurs, les loyers sont plafonnés par des zonages et des grilles et négociés avec le service instructeur lors de la rédaction de la convention APL.

Dans les EPCI de la région, les loyers moyens sont compris entre 4,69 €/m² (CC Champagnole Nozeroy Jura) et 6,80 €/m² (CC Norge et Tille). Trois EPCI sur dix affichent un loyer moyen supérieur à la moyenne régionale. La plupart d’entre eux se situent majoritairement dans les espaces les plus peuplés, où la demande en logement social est élevée, notamment dans et autour des grandes agglomérations de Dijon et Besançon. Les loyers sont plus importants dans les territoires où les revenus sont relativement plus élevés, comme le long de l’axe Dijon-Mâcon, sur la bande frontalière et sur la frange bordant l’Île-de-France. Ces zones, caractérisées par un parc plus récent, bénéficient également de charges énergétiques moins élevées. À l’inverse, les loyers moyens sont plus faibles dans les territoires où le parc est ancien et où la concurrence avec le parc privé est forte. Ces faibles niveaux de loyers sont localisés principalement dans le Jura et au nord de la région. Cependant, cette faiblesse des loyers est souvent compensée par des charges plus élevées, liées notamment à la moins bonne performance énergétique des logements.