Synthèse

Avec une offre locative composée de près de 310 000 logements au 1er janvier 2025, le parc social de Normandie représente 20 % de l’ensemble des résidences principales de la région. La région fait ainsi partie de celles où l’offre locative sociale est la plus importante, la Seine-Maritime étant au sein de la région le département qui présente le pourcentage le plus élevé (25 %). La grande majorité des communes de la région qui entrent dans le champ d’application de la loi SRU atteignent ou dépassent la cible de 20 % de logements sociaux à laquelle elles sont assujetties. [Chapitre 1]

Mais dans le contexte d’une stagnation démographique régionale, cet important parc social tend depuis quelques années à ne plus progresser : il oscille faiblement autour des 310 000 logements depuis le 1er janvier 2021. Le parc social normand s’est même très légèrement réduit au cours de l’année 2024 (- 700 logements). [Chapitre 1] Les plus de 1 800 mises en service de logement n’ont en effet pas suffi à compenser les volumes de logements sociaux qui, en parallèle, ont été détruits, vendus, ont changé d’usage ou sont sortis du périmètre des bailleurs sociaux. [Chapitre 3]

Ce faible renouvellement du parc social normand contribue à accentuer son vieillissement : s’il n’est pas le plus ancien en France, il est cependant celui qui reste le plus marqué par le poids des logements construits du milieu des années soixante au milieu des années quatre-vingt (43 % du parc social en Normandie, contre seulement 34 % au niveau national métropolitain). Cette ancienneté du parc social est marquée dans la Manche et l’Orne, moins dans le Calvados et l’Eure. [Chapitre 4]

Cette composition du parc social normand se ressent sur sa performance énergétique globale, avec des logements peu énergivores (DPE de classes A et B) plutôt plus rares que la moyenne. Les enseignements à tirer seront toutefois à confirmer, lorsque la couverture par les DPE de nouveau type « post-juillet 2021 », seuls valables à partir de 2025, sera plus large et homogène sur l’ensemble du territoire et fiabilisera les comparaisons. Pour l’heure, c’est le parc social normand qui a été le plus largement diagnostiqué (à 69 % à date du 1er janvier 2025), ce qui est loin d’être le cas ailleurs (moyenne nationale de 53 %). [Chapitre 4]

Un autre enjeu est celui de l’adaptation à la baisse tendancielle de la taille des ménages : le vieillissement de la population et l’évolution des modes de vie rendent de plus en plus nombreux les personnes seules, les couples sans enfant et les familles monoparentales, quand les couples avec enfants se font au contraire plus rares. Le parc récent (moins de 5 ans) tend bien à proposer des logements plus petits que par le passé, à substituer dans son offre des 2-pièces voire des 3-pièces à de grands logements de 4-pièces ou plus. [Chapitre 2] Mais il est peu étoffé, en comparaison de la prévalence des logements datant de plus de 40 ans qui répondaient aux besoins de l’époque.

Tous ces éléments ne sont probablement pas sans lien avec les tensions qui se renforcent sur le parc social normand. Les demandes de logement social ne cessent de croître, quand les attributions n’en satisfont qu’une partie de plus en plus restreinte : l’indicateur approche désormais en Normandie le taux de 5 demandes pour 1 attribution. La vacance des logements sociaux continue de se réduire dans la région, comme dans le reste de la France métropolitaine. Avec un taux global de 2,1 % au 1er janvier 2025, la Normandie fait désormais partie des régions où la vacance dans le parc social est la plus faible. La composante conjoncturelle de cette vacance (celle de moins de 3 mois) va de pair avec une rotation des locataires dans les logements de plus en plus empêchée et qui diminue sensiblement d’année en année. [Chapitre 5]

Par ailleurs, le loyer moyen mensuel au m² dans le parc social normand reste un des plus bas en France métropolitaine (6,0 € contre 6,8 € en moyenne). L’écart reste le même dans le parc récent (moins de 5 ans). En 2024, un petit quart des mises en service de logements sociaux normands est lié au PLAI (prêt locatif aidé d’intégration), qui finance des logements à destination des publics les plus en difficulté. [Chapitre 6]