Chapitre 4 L’ancienneté et l’état énergétique du parc social

Au 1er janvier 2025, l’ancienneté moyenne du parc de logements sociaux de la région Normandie est de 43,1 ans, contre 41,8 ans en France métropolitaine. L’ancienneté des constructions influe sur le diagnostic de performance énergétique des logements (DPE).

A la fin de l’année 2024, 96,3 % des logements du parc locatif social de la région ont fait l’objet d’un DPE. Depuis le 1er juillet 2021, les modalités pour le calcul des performances énergétiques d’un logement ont été modifiées. Pour la région Normandie, 71,8 % ont été évalués avec ces nouvelles normes. Pour les autres logements, les résultats du diagnostic de performance énergétique restent basés sur les anciennes règles.

Les logements classés en A et B, considérés comme peu énergivores, représentent 8,2 % du parc social disposant d’un DPE renseigné (et réalisé selon les règles postérieures au 1er juillet 2021), contre 11,9 % en France métropolitaine. Les logements classés en F et G, qualifiés de « passoires thermiques » et par conséquent très énergivores, en représentent 2,5 % (2,9 % au niveau national).

Un parc social marqué par les années 1965-1985

Le parc social normand n’est pas le plus ancien, avec ses logements de 43 ans d’âge moyen. L’ancienneté moyenne des logements sociaux est plus élevée en Île-de-France, en Bourgogne-Franche-Comté, dans les Hauts-de-France et dans le Grand Est, à hauteur de 45 à 46 ans. Le parc social normand présente toutefois la particularité d’être celui qui comporte la plus grande part de logements datant d’il y a 40 à 60 ans, donc construits dans les années 1965-1985 : ils représentent 43 % du parc social en Normandie, contre seulement 34 % au niveau national métropolitain.

Et ce parc se renouvelle plutôt moins qu’ailleurs (à l’exception de celui de la Bourgogne-Franche-Comté), puisque seulement 8 % de ce parc date de moins de 10 ans (c’est près de 13 % pour la France métropolitaine). Une particularité qui n’est pas récente, car en élargissant la focale sur les logements datant de moins de 20 ans, le constat demeure : seule la Bourgogne-Franche-Comté (17 %) compte moins de ces logements récents que la Normandie (18 %). Loin de la moyenne en France métropolitaine (25 %), et très loin des régions les plus dynamiques démographiquement au 21e siècle : 41 % de logements récents pour l’Occitanie, 33 % pour la Bretagne et la Nouvelle-Aquitaine, 30 % pour les Pays-de-la-Loire.

Ce constat global au niveau régional est à nuancer localement : l’ancienneté moyenne du parc social n’est que de 39 ans dans l’Eure et le Calvados, alors qu’elle s’élève à 44 ans en Seine-Maritime, à 47 ans dans la Manche, et même à 48 ans dans l’Orne. Dans ces deux derniers départements, les logements anciens (40 à 60 ans) et très anciens (plus de 60 ans) représentent les trois quarts du parc social. Manche et Orne se classent ainsi parmi les six départements présentant les pourcentages de logements anciens et très anciens les plus élevés (avec le Jura, la Haute-Marne, la Nièvre et les Vosges). Ces logements sociaux construits il y a plus de 40 ans, bien que majoritaires dans le parc, le sont beaucoup moins dans le Calvados (53 %) et l’Eure (54 %), à hauteur de la moyenne de France métropolitaine hors Île-de-France (54 %). La Seine-Maritime est dans une position intermédiaire dans la région (66 %).

À l’échelon infra-départemental, la part des logements sociaux construits il y a plus de 40 ans s’élève même à 80 % dans la CU d’Alençon (87 % à Alençon même) et à 84 % dans la CC Terres d’Argentan Interco (87 % à Argentan même). Elle est très élevée aussi dans la CC Intercom de la Vire au Noireau dans le Calvados (81 %). Malgré tout, quelques territoires se caractérisent par un parc récent conséquent, avec une part de logements sociaux de moins de 10 ans dépassant les 15 % : Caen-la-Mer, et les communautés de communes de Val ès Dunes, Cœur de Nacre, Cœur Côte Fleurie, Pays de Honfleur-Beuzeville, Roumois-Seine, Pays du Neubourg et Falaises du Talou.

Répartition des logements sociaux selon leur ancienneté
au 1er janvier 2025

Zone	Logements âgés de moins de 5 ans	Logements âgés de 5 à 9 ans	Logements âgés de 10 à 19 ans	Logements âgés de 20 à 39 ans	Logements âgés de 40 à 59 ans	Logements âgés de plus de 60 ans
France métropolitaine	5,8 %	7,1 %	12,0 %	19,3 %	34,5 %	21,4 %
France de province	5,9 %	7,4 %	13,1 %	19,6 %	34,7 %	19,2 %
Normandie	3,0 %	5,0 %	10,4 %	18,5 %	42,9 %	20,2 %
Calvados	4,8 %	6,8 %	12,4 %	23,4 %	36,0 %	16,6 %
Eure	2,1 %	5,2 %	13,1 %	25,2 %	41,0 %	13,4 %
Manche	1,2 %	2,1 %	5,4 %	18,3 %	52,7 %	20,3 %
Orne	0,6 %	2,1 %	6,5 %	15,4 %	53,1 %	22,4 %
Seine-Maritime	3,3 %	5,3 %	10,6 %	15,2 %	42,4 %	23,2 %
Source : SDES, RPLS au 1er janvier 2025

Une ancienneté du parc qui influe sur ses performances énergétiques

Sur les près de 310 000 logements du parc social normand au 1er janvier 2025, 84 000 ont fait l’objet d’un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021, et 214 000 d’un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021. À partir de 2025, seuls les DPE d’après le 1er juillet 2021 resteront valables.

Sur ce type de DPE, le parc social normand est le plus diagnostiqué, avec 69 % de DPE réalisés, devant les Pays de la Loire (67 %) et le Centre-Val-de-Loire (64 %). Le taux n’est que de 53 % au niveau national. Au sein de la région, les parcs sociaux les plus diagnostiqués sont ceux de la Manche (82 %), du Calvados (75 %) et de Seine-Maritime (69 %). L’Eure et l’Orne sont plus en retrait (57 %).

Les DPE « post 1er juillet 2021 » ne classent en peu énergivores (classes A et B) que 8 % des logements sociaux normands diagnostiqués, une des proportions les plus faibles de toutes les régions métropolitaines (12 % en moyenne). À l’autre bout du spectre, les logements classés F ou G (qualifiés de passoires thermiques) représentent 2,5 % des DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021 dans le parc social normand, contre 2,9 % en moyenne en France métropolitaine.

L’ancienneté du parc et surtout sa rareté en logements récents expliquent probablement ces constats. Il faudra toutefois attendre que la couverture par des DPE de nouveau type soit plus large et homogène sur l’ensemble du territoire pour fiabiliser ces comparaisons.