Chapitre 2 Caractéristiques du parc social

48,2 % du parc locatif social en Normandie appartient aux entreprises sociales de l’habitat (ESH).

Sur les 309 912 logements existants au 1er janvier 2025 de la région, 284 586 sont loués avec un contrat de location et 6 039 sont vacants. 19 287 logements se trouvent hors du marché de la location, ce qui représente 6,2 % du parc total de la région.

Les 5 871 logements étudiants représentent 1,9 % du parc social en Normandie contre 2,2 % en France de province.

Dans la région, les logements collectifs constituent la majorité du parc social (74,0 %). La part des logements individuels (24,1 %) est cependant plus importante qu’au niveau national (15,2 %).

Dans le parc récent, c’est-à-dire mis en service depuis le 1er janvier 2020, les 1 ou 2 pièces représentent 31,2 % des logements contre 22,1 % dans le parc total. Seulement 2,4 % des logements du parc récent ont 5 pièces ou plus (8,0 % dans le parc total).

Une part de logements individuels plus importante qu’au niveau national

Le poids important des logements individuels dans le parc social normand (24%) se retrouve aussi dans les autres régions de l’ouest de la France : Bretagne (22 %), Pays de la Loire (26 %), Nouvelle-Aquitaine (23 %), alors qu’il est quasi-inexistant en Île-de-France (3 %). Mais il est très loin d’être aussi marqué que dans les Hauts-de-France (37 %).

Dans le détail, en Normandie, c’est dans la Manche qu’il est le plus important (40%). Il est de 32 % dans l’Orne et le Calvados, et de 28 % dans l’Eure. A contrario, il n’est que de 14 % en Seine-Maritime. Il n’y est notamment que de 10 % dans la Métropole Rouen Normandie et de 8 % dans la CU Le Havre Seine métropole, alors que dans la CU de Caen-la-mer il s’élève à 22 %.

Dans le parc récent (moins de 5 ans), le logement social individuel est à peine moins fréquent (23 %). Comme le parc global ne croît plus véritablement [Chapitre 1], l’inflexion est imperceptible.

Une réorientation vers des logements plus petits

Le parc récent cherche à proposer des logements plus petits que par le passé : près des trois quarts des logements sociaux mis en service depuis le 1er janvier 2020 en Normandie comportent 3 pièces au maximum, alors que ces logements ne représentent que 60 % du parc social global. Le parc récent tend principalement à substituer dans son offre des 2-pièces voire des 3-pièces à de grands logements de 4-pièces ou plus. Cette tendance est plus marquée dans la Manche (86 % de petits logements de 3-pièces maximum dans le parc récent, contre 55 % dans le parc global), dans l’Orne (87 % versus 61 %) et dans le Calvados (80 % versus 60 %) ; moins marquée en Seine-Maritime (68 % versus 61 %) et dans l’Eure (64 % versus 60 %).

Cette évolution est à mettre en regard avec la baisse tendancielle de la taille des ménages à l’œuvre dans la société française. Le phénomène s’alimente d’une double dynamique : le vieillissement de la population, qui implique que les seniors restent plus longtemps seuls dans leur logement après le départ des enfants ou le décès du conjoint ; l’évolution des modes de vie, avec des mises en couple plus tardives, des séparations plus fréquentes et le développement de la monoparentalité. Globalement, les personnes seules, les couples sans enfant et les familles monoparentales sont ainsi de plus en plus nombreux, quand les couples avec enfants se font plus rares. En Normandie, la taille moyenne des ménages n’est plus que de 2,1 personnes en 2022, alors qu’elle était encore de 3 personnes en 1975. En 2022, les personnes logeant seules représentent 38 % des ménages, et leur nombre a progressé de plus de 10 000 par an en moyenne depuis 2011. Sur la même période 2011-2022 se sont ajoutés chaque année en moyenne 1 300 couples sans enfant au sein du foyer, et 2 200 familles monoparentales ; a contrario, les couples avec enfant(s) au sein du foyer ont été 3 200 de moins en moyenne chaque année. Moins d’un quart des logements désormais sont occupés par ce type de ménage. [références : Insee Analyses Normandie n°125, juillet 2024 ; Recensement de la population, évolution de la taille des ménages en historique depuis 1968, évolution du nombre de ménages en fonction de leur composition]