Chapitre 6 Loyers et financements

27,8 % des mises en service à destination des plus précaires

La construction et la réhabilitation des logements sociaux sont financées grâce à des conditions fiscales et d’emprunts avantageuses octroyées aux bailleurs sociaux. En contrepartie, ces derniers sont tenus d’appliquer des plafonds de loyers et d’attribuer les logements en fonction de la situation de leurs locataires. Le PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) finance des logements à destination des publics les plus en difficultés. Il a concerné 27,8 % des mises en service, en 2022 dans la région contre 26,7 % en France métropolitaine. Le PLUS (Prêt locatif à usage social) finance 52,8 % des logements mis en service pour accueillir des ménages ayant des revenus un peu plus élevés.

Les logements PLAI représentent ainsi 34 % du cumul des logements PLAI et PLUS, ce qui est supérieur aux 30 % visés par le Ministère en charge du Logement. Cette proportion est traditionnellement forte en Bourgogne-Franche-Comté où les bailleurs sont fortement engagés pour répondre aux besoins des plus précaires. Elle a néanmoins diminué, ce qui est probablement le reflet d’une plus grande difficulté, pour les bailleurs, à équilibrer le financement de leurs opérations. Enfin, un logement sur 5 mis en service en 2022 est financé soit par un Prêt Locatif Intermédiaire (PLI) soit par un Prêt locatif social (PLS). Ces prêts permettent le financement de structures, notamment à destination de seniors, ou de logements destinés à des ménages aux revenus trop élevés pour bénéficier d’un logement PLUS.

Le loyer moyen s’élève à 5,6 €/m² en 2023, ce qui en fait la 2e région la moins chère de métropole. En France métropolitaine, le loyer moyen s’affiche à 6,3 €/m². Ce faible niveau de loyers est néanmoins à relativiser. Il s’explique, en partie, par un poids plus important de logements anciens pour lesquels le bas niveau des loyers est compensé par des charges énergétiques plus fortes. Ces logements sont classés avec les PLUS récents dont les loyers sont plus élevés. La faible tension dans le parc social et la concurrence dans de nombreux secteurs du parc privé incitent aussi les bailleurs à modérer le montant de leurs loyers. Dans le parc récent (mis en service depuis 5 ans ou moins), le loyer moyen s’établit à 6,7 €/m² contre 7,3 €/m² en France métropolitaine.

Le loyer moyen est par ailleurs conditionné par le mode de financement initial. Il s’affiche à 5,6 €/m² pour les logements financés par un PLAI et le PLUS et 7,5 €/m² pour ceux financés par un PLS. Ces niveaux atteignent respectivement 5,9 €/m², 6,6 €/m² et 8,5 €/m² dans le parc récent.

Le montant moyen des loyers est faible dans les territoires où le parc est le plus ancien et où la concurrence avec le parc privé est marquée. Ces faibles niveaux de loyers sont localisés principalement au sud-est et au nord de la région. Néanmoins, la faiblesse de ces loyers est souvent contrebalancée par des charges plus fortes. A l’inverse, les loyers sont plus élevés le long de l’axe allant de Dijon à Mâcon, à l’est ou au nord-ouest de la région. Ce sont aussi les zones où le parc récent est le plus répandu. Par conséquent, les loyers hors charges sont plus élevés que ceux des logements PLUS d’avant 1978. Toutefois, si les charges étaient prises en compte, cette répartition serait certainement différente.