Synthèse

Avec une offre locative composée de près de 311 000 logements au 1er janvier 2024, le parc social de Normandie représente 20 % de l’ensemble des résidences principales de la région. La région fait ainsi partie de celles où l’offre locative sociale est la plus importante, la Seine-Maritime étant au sein de la région le département qui présente le pourcentage le plus élevé. La grande majorité des communes de la région qui entrent dans le champ d’application de la loi SRU atteignent ou dépassent la cible de 20 % de logements sociaux à laquelle elles sont assujetties. [Chapitre 1]

Mais dans le contexte d’une stagnation démographique régionale, cet important parc social tend depuis quelques années à ne plus progresser : à peine 3 000 logements nets supplémentaires en 5 ans. Et son accroissement est en retrait de la tendance nationale : +1 % en Normandie sur la période de 5 ans, contre 5 % au plan national. Le parc social normand s’est même très légèrement réduit au cours de l’année 2023 (-300 logements). [Chapitre 1] Les 1 700 mises en service de logement n’ont en effet pas suffi à compenser les volumes de logements sociaux qui, en parallèle, ont été détruits, vendus ou ont changé d’usage. Il s’agit d’un point bas historique, loin des plus de 4 000 mises en service annuelles habituelles d’il y a une dizaine d’années. [Chapitre 3]

Ce faible renouvellement du parc social normand contribue à accentuer son vieillissement : s’il n’est pas le plus ancien en France, il est cependant celui qui reste le plus marqué par le poids des logements construits du milieu des années soixante au milieu des années quatre-vingt (44 % du parc social en Normandie, contre seulement 36 % au niveau national métropolitain). Cette ancienneté du parc social est marquée dans la Manche et l’Orne, moins dans le Calvados et l’Eure. [Chapitre 4]

Cette composition du parc social normand se ressent sur sa performance énergétique globale, avec des logements peu énergivores (DPE de classes A et B) plutôt plus rares que la moyenne (à l’exception du Calvados), et des passoires thermiques (DPE de classes F et G) plus fréquentes (en particulier dans l’Orne). [Chapitre 4] Si la nécessité de faire évoluer la situation vers une meilleure performance énergétique et de moindres émissions de gaz à effet de serre n’est pas portée par de nouvelles constructions, alors elle devra l’être par des travaux d’amélioration de l’habitat ancien.

Un autre enjeu est celui de l’adaptation à la baisse tendancielle de la taille des ménages (vieillissement de la population qui augmente les situations de veuvage et de couples dont les enfants quittent le domicile familial, baisse de la fécondité, séparations des couples et développement de la monoparentalité accentuées). Le parc récent (moins de 5 ans) tend bien à proposer des logements plus petits que par le passé, à substituer dans son offre des 2-pièces voire des 3-pièces à de grands logements de 4-pièces ou plus. [Chapitre 2] Mais il est peu étoffé, en comparaison de la prévalence des logements datant de plus de 40 ans qui répondaient aux besoins de l’époque.

Tous ces éléments ne sont probablement pas sans lien avec les tensions qui se renforcent sur le parc social normand. La vacance structurelle de plus de 3 mois est désormais très réduite dans la région (proche du pour-cent), autant ou presqu’autant que dans des régions où elle est plus traditionnelle. La rotation des locataires dans les logements diminue également. [Chapitre 5]

Pour autant, le loyer moyen mensuel au m² dans le parc social normand reste un des plus bas en France métropolitaine (5,8€ contre 6,5€ en moyenne). L’écart reste le même dans le parc récent (moins de 5 ans). En 2023, un bon quart des mises en service de logements sociaux normands est lié au PLAI (prêt locatif aidé d’intégration), qui finance des logements à destination des publics les plus en difficultés. [Chapitre 6]