Chapitre 2 Caractéristiques des terrains
2.1 L’achat, mode principal d’acquisition du terrain à bâtir
En Normandie, 78 % des projets de construction de maison individuelle neuve autorisés en 2024 ont nécessité l’achat d’un terrain (voir le catalogue Dido). Le reste des projets a reposé sur d’autres modalités d’acquisition du terrain (succession, donation‐partage, autres). À l’exception de l’Île-de-France (64 %), ces proportions sont très similaires dans les régions de la moitié Nord de la France (74 à 81 %). Elles sont en revanche inférieures (71 % en Nouvelle-Aquitaine et en Occitanie), voire bien inférieures dans les régions de la moitié Sud (60 % en Auvergne-Rhône-Alpes, 55 % en PACA, 32 % en Corse).
Dans le cas d’un achat du terrain, l’acquisition s’est faite 8 fois sur 10 soit en 2024, soit en 2025.
2.2 Stabilisation du coût de l’achat
Ce sont ainsi 64 % des projets de construction autorisés en 2024 qui reposent sur des achats de terrain réalisés ou prévus en 2024 et 2025. Dans ce cas de figure, l’opération a représenté en moyenne, pour l’acquéreur du terrain, un coût de 71 330 € (hors frais de notaire, frais d’agence, taxe d’aménagement et coût de la viabilisation si elle est faite après l’achat du terrain) [voir le catalogue Dido]. C’est environ 1 200 € de moins que l’année précédente, soit une stabilisation du coût après une longue période de hausse. Cinq ans plus tôt, l’achat du terrain à construire coûtait en effet en moyenne 60 500 € ; dix ans plus tôt, 57 600 €.
La superficie moyenne des terrains achetés en Normandie est quant à elle assez stable depuis 2019, juste sous les 1 000 m². Par le passé, elle était nettement plus élevée (1 200 m² en 2012, 1 500 m² en 2007, par exemple). La superficie moyenne des terrains à bâtir en Normandie est ainsi désormais très similaire à celle de la France métropolitaine.
En Normandie, le prix moyen du m² de terrain acheté s’est stabilisé à 73 € après avoir doublé en quinze ans. Il reste cependant nettement inférieur au prix constaté pour la France métropolitaine (101 € en moyenne).
2.3 Le prix normand du m² reste meilleur marché… sauf dans le Calvados
Ces moyennes de prix au m² des terrains à bâtir cachent une grande variabilité, en particulier selon les territoires : le m² est par exemple en moyenne 3 fois plus cher en région PACA et en Île-de-France qu’en Normandie. Au sein même de la Normandie, le prix moyen varie du simple au quintuple entre l’Orne (24 € le m²) et le Calvados (120 € le m²). En termes de superficies, c’est également le grand écart : 1 500 m² en moyenne dans l’Orne, contre un peu plus de 700 m² dans le Calvados.
| Zone | Prix des terrains (en €/m²) en 2024 | Évolution du prix des terrains 2024 / 2023 (en %) | Évolution du prix des terrains 2024 / 2019 (en %) | Surface moyenne achetée (en m²) en 2024 | Évolution de la surface moyenne achetée 2024 / 2023 (en %) | Évolution de la surface moyenne achetée 2024 / 2019 (en %) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Calvados | 120 | -0,8 | 48,1 | 721 | 3,3 | -14,1 |
| Eure | 48 | -5,9 | 2,1 | 1 337 | 1,5 | 7,3 |
| Manche | 71 | 20,3 | 47,9 | 859 | -1,5 | -6,7 |
| Orne | 24 | -20,0 | 14,3 | 1 497 | 4,5 | 21,2 |
| Seine-Maritime | 71 | -11,2 | -5,3 | 1 047 | 6,7 | 9,9 |
| Normandie | 73 | 0,0 | 17,7 | 981 | 1,9 | 0,0 |
| France métropolitaine | 101 | 2,0 | 16,1 | 938 | -2,8 | -0,2 |
| Source : SDES, EPTB en 2024 |