Chapitre 3 Caractéristiques des maisons construites
3.1 Une stabilisation inédite du coût de la construction
En 2024, en Normandie, le coût moyen prévisionnel déclaré par les particuliers pour la construction d’une maison individuelle s’élève à 207 300 € (hors coût du terrain à bâtir). Il reste stable pour la première fois depuis des années. Il s’établissait aux alentours de 146 000 € dans les années 2014-2015-2016, et n’avait cessé d’augmenter depuis, en particulier en 2022 et 2023. [voir le catalogue DiDo]
Ce coût de la construction est contenu en 2024 par ses deux composantes à la fois : la surface habitable projetée qui tend en moyenne à se réduire très légèrement, et le prix du m² à construire qui ralentit pour la première fois depuis au moins une vingtaine d’années.
D’une part, la surface habitable moyenne des projets de maison est retombée à 118 m² en 2024, après une progression de 117 à 121 m² entre 2017 et 2022.
D’autre part, le prix moyen du m² de la maison à construire marque un coup d’arrêt en 2024, à 1 757 €. Auparavant il avait bondi de 1 208 € en 2014 à 1 744 € en 2023, avec une accélération en 2022-2023, en période de forte inflation.
Ces évolutions ne sont pas propres à la région : elles sont très similaires au niveau national métropolitain. Les maisons individuelles en projet restent ainsi toujours un peu plus petites et un peu moins chères en Normandie : en France métropolitaine, en 2024, les projets portent en moyenne sur des maisons de 119 m², au coût de 1 929 € le m². Le prix du m² a cependant moins ralenti au niveau national qu’en région.
3.2 Le prix normand du m² habitable à construire demeure parmi les plus abordables
En 2024, avec un coût de construction d’une maison inférieur à 1 800 €/m², la Normandie se situe au 2e rang des régions les moins chères, derrière le Centre-Val-de-Loire, et juste devant les Hauts-de-France et l’Occitanie [voir carte 3.1].
Dans la région, c’est dans l’Eure et la Seine-Maritime que le prix au m² est le plus bas (moins de 1 700 €), avec des surfaces habitables importantes dans le cas de la Seine-Maritime (125 m²). À l’opposé, le prix du m² dépasse 1 800 € dans l’Orne et 1 900 € dans la Manche, pour des surfaces habitables sensiblement moindres (respectivement 114 et 108 m²). Les projets de construction dans le Calvados présentent des caractéristiques de prix et de surface habitable très proches de la moyenne régionale. De manière générale, les projets de construction sont d’autant plus grands en termes de surface habitable qu’ils se localisent dans des zones densément peuplées ; au contraire, ils sont plus modestes dans les communes rurales. [voir tableau 3.1]
| Zone | Nombre de maisons | Coût moyen d’une maison (en €) en 2024 | Évolution du coût moyen entre 2024 / 2023 (en %) | Évolution du coût moyen entre 2024 / 2019 (en %) | Surface moyenne d’une maison (en m²) en 2024 | Évolution de la superficie moyenne entre 2024 / 2023 (en %) | Évolution de la superficie moyenne entre 2024 / 2019 (en %) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Calvados | 928 | 210 178 | -1,3 | 31,6 | 119 | 0,0 | 0,8 |
| Eure | 535 | 196 213 | -3,0 | 27,5 | 118 | -3,3 | 0,0 |
| Manche | 665 | 209 353 | 1,4 | 26,8 | 108 | 0,0 | -6,9 |
| Orne | 153 | 207 317 | -2,0 | 27,7 | 114 | -1,7 | -4,2 |
| Seine-Maritime | 727 | 210 039 | 2,0 | 27,7 | 125 | 0,8 | 0,8 |
| Communes de densité intermédiaire | 758 | 216 818 | 1,4 | 29,6 | 123 | 0,0 | 0,8 |
| Communes densément peuplées | 90 | 222 279 | -3,9 | 14,0 | 131 | -9,7 | 0,8 |
| Communes rurales | 2 159 | 203 378 | -0,7 | 29,7 | 115 | -0,9 | -1,7 |
| Normandie | 3 008 | 207 333 | -0,1 | 28,6 | 118 | -0,8 | -0,8 |
| France métropolitaine | 52 012 | 229 570 | 1,7 | 29,0 | 119 | -0,8 | -1,7 |
| Source : SDES, EPTB en 2024 |
3.3 Un effort plus important pour la résidence principale
L’objectif du projet de construction conditionne aussi son dimensionnement et son coût, selon qu’elle est destinée ou non à devenir la résidence principale. En 2024, en Normandie, la surface moyenne d’une maison à construire pour y habiter à titre principal est de 120 m², pour un coût prévisionnel moyen de 210 300 € (soit environ 1 750 € le m²). Elle est réduite à 99 m², pour un coût moyen de construction de près de 180 000 € (soit environ 1 820 € le m²) dans le cas contraire (résidence secondaire, future location, etc.). C’est surtout ce type de projets qui tendent à devenir plus modestes (réduction de la surface moyenne depuis plusieurs années et légère baisse du coût au m² en 2024). Mais en Normandie comme au niveau national, ce sont les projets de construction de maison individuelle ayant pour but la résidence principale qui continuent de dominer très largement (90 % pour la Normandie, 89 % au niveau national). [voir le tableau 3 de la publication nationale]
3.4 Être son propre maître d’œuvre pour plus d’espace habitable
Les particuliers qui choisissent de se faire assister par un tiers durant la phase travaux pour bâtir leur maison sont majoritaires : 67 % d’entre eux ont recours aux services d’un constructeur, 3 % à ceux d’un architecte et 5 % font appel à un entrepreneur ou à un artisan. Seuls 22 % des particuliers construisent leur maison eux-mêmes, en faisant directement appel aux entreprises et en organisant le chantier et l’enchaînement des divers travaux. Être son propre maître d’œuvre est plus rare en Normandie qu’au niveau national (29 %)… mais l’est de moins en moins. La proportion a gagné 6 points par rapport à 2023, quand dans le même temps le recours à un constructeur a diminué de 8 points.
Recourir à un constructeur élève le coût (environ 1 800 € le m²), avec un impact sur la surface du projet (seulement 114 m² en moyenne), et pour une maison qui la plupart du temps (73 %) ne sera pas livrée totalement terminée, avec donc des coûts restant à venir (livraison « prêt à décorer »). Quand le particulier coordonne lui-même les travaux, le coût prévisionnel est moins élevé (environ 1 500 € le m²), avec un degré de finition plus important (48 %) et une surface plus grande (127 m² en moyenne). Le recours à un architecte concerne des projets de taille plus importante (137 m² en moyenne) et à un prix majoré (près de 2 100 € le m²), qui portent le coût de la construction au-delà de 280 000 € en moyenne. Ce surcoût est tempéré par le degré de finition du projet livré (totalement terminé dans 68 % des cas).
| Type de maître d’œuvre | Répartition (en %) | Surface moyenne des maisons (en m²) | Prix moyen (en €/m²) | Part de maisons totalement terminées (en %) |
|---|---|---|---|---|
| Architecte | 3 | 137 | 2 059 | 68 |
| Constructeur | 67 | 114 | 1 809 | 27 |
| Entrepreneur ou artisan | 5 | 120 | 1 905 | 35 |
| Particulier | 22 | 127 | 1 523 | 48 |
| Autre cas | 3 | 120 | 1 858 | 40 |
| Note: | ||||
|
Un ‘s’ remplace une valeur quand cette dernière a été masquée compte tenu du secret statistique et/ou de la qualité des données d’enquête. Source : SDES, EPTB en 2024 |
3.5 Se chauffer aux énergies renouvelables
En 2024, les ménages faisant bâtir une maison individuelle neuve ont choisi dans 77 % des cas un mode de chauffage à type d’énergie unique ; les autres ont prévu de combiner plusieurs énergies pour se chauffer. Les énergies renouvelables (bois, pompe à chaleur, solaire thermique) sont devenues largement majoritaires comme mode de chauffage envisagé, seules ou combinées entre elles (68 %), ou associées à une autre énergie (15 %). Le chauffage au gaz a disparu des options depuis 2022, compte tenu de la réglementation environnementale RE2020 qui s’impose aux logements individuels neufs. Le recours à l’électrique seul est assez marginal (9 %) mais à nouveau en progression. Ce primat des énergies renouvelables pour se chauffer en maison neuve s’est nettement accentué à partir de 2022 et est plus marqué en Normandie qu’au niveau national métropolitain. Mais il plafonne en 2024, et se combine de plus en plus souvent avec d’autres énergies. Les projets de maison chauffée via des énergies renouvelables seules ou combinées entre elles sont en moyenne plus importants (120 m²) et plus coûteux (1 785 €/m²).