Chapitre 2 Caractéristiques des terrains
2.1 L’achat, mode principal d’acquisition du terrain à bâtir
En Normandie, 80 % des projets de construction de maison individuelles neuve autorisés en 2023 ont nécessité l’achat d’un terrain (voir le catalogue Dido). Le reste des projets a reposé sur d’autres modalités d’acquisition du terrain (succession, donation‐partage, autres). À l’exception de l’Île-de-France (69 %), ces proportions sont très similaires dans les régions de la moitié Nord de la France. Elles sont en revanche inférieures voire bien inférieures dans les régions de la moitié Sud.
Dans le cas d’un achat du terrain, l’acquisition s’est faite 8 fois sur 10 soit en 2023 (72%) soit en 2024 (8%). L’essentiel du reste des achats avait été réalisé l’année précédente, en 2022 (15 %).
2.2 Coût de l’achat en hausse, pour des superficies réduites
En se focalisant sur les achats de terrain réalisés ou prévus en 2023 et 2024 (qui concernent donc 64 % des projets de construction), l’opération a représenté en moyenne pour l’acquéreur un coût de 72 600€ (hors frais de notaire, frais d’agence, taxe d’aménagement et coût de la viabilisation si elle est faite après l’achat du terrain) [voir le catalogue Dido]. C’est 7 500 € de plus que l’année précédente, 13 900 € de plus qu’en 2018 et 15 500 € de plus qu’en 2013.
Pourtant, sur la période, la superficie moyenne des terrains achetés en Normandie s’est sensiblement réduite : elle est passée de 1 500 m² quinze ans en arrière, à moins de 1 200 m² en 2013 puis à peine plus de 1 000 m² en 2018, avant de relativement se stabiliser depuis, juste sous les 1 000 m². La superficie moyenne des terrains à bâtir en Normandie est ainsi désormais très similaire au niveau national métropolitain.
Mais en parallèle, le prix moyen du m² de terrain acheté s’est renchéri substantiellement, expliquant le coût croissant des opérations. Ce prix du m² a plus que doublé en quinze ans, pour atteindre 73 € en 2023. Il reste toutefois toujours aussi nettement que par le passé inférieur à celui constaté globalement en France métropolitaine (99 € en moyenne).
2.3 Le prix normand du m² reste meilleur marché… sauf dans le Calvados
Ces moyennes de prix au m² des terrains à bâtir cachent une grande variabilité, en particulier selon les territoires : le m² est par exemple en moyenne 3 fois plus cher en région PACA qu’en Normandie, et 3 fois et demi en Île-de-France. Au sein même de la Normandie, le prix moyen varie du simple au quadruple entre l’Orne (29 € le m²) et le Calvados (113 € le m²). Pour des superficies moyennes elles-mêmes inversement dans un rapport du simple au quasi-double (plus de 1 400 m² dans l’Orne contre moins de 800 m² dans le Calvados).
| Zone | Prix des terrains (en €/m²) en 2023 | Évolution du prix des terrains 2023 / 2022 (en %) | Évolution du prix des terrains 2023 / 2018 (en %) | Surface moyenne achetée (en m²) en 2023 | Évolution de la surface moyenne achetée 2023 / 2022 (en %) | Évolution de la surface moyenne achetée 2023 / 2018 (en %) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Calvados | 113 | 14,1 | 54,8 | 787 | 0,6 | -10,9 |
| Eure | 53 | 10,4 | 20,5 | 1 284 | 0,9 | 3,1 |
| Manche | 63 | 12,5 | 37,0 | 854 | -3,1 | -13,1 |
| Orne | 29 | 52,6 | 31,8 | 1 414 | 2,4 | 9,7 |
| Seine-Maritime | 78 | 1,3 | 11,4 | 1 026 | 5,2 | 2,4 |
| Normandie | 73 | 9,0 | 28,1 | 988 | 1,0 | -4,1 |
| France métropolitaine | 99 | 8,8 | 15,1 | 958 | -2,7 | 2,1 |
| Source : SDES, EPTB en 2023 |