Chapitre 3 Caractéristiques des maisons construites
3.1 Coût de la construction en hausse ; coup de frein sur la surface habitable
En 2023, en Normandie, le coût moyen prévisionnel déclaré par les particuliers pour la construction d’une maison individuelle était de 207 973 € (hors coût du terrain à bâtir). Dix ans plus tôt, il s’élevait à 143 000 €.
Cette hausse du coût de l’opération s’explique principalement par le renchérissement de la construction. En dix ans, le prix moyen du m² de la maison à construire a bondi de 50 % : de 1 166 € en 2013 à 1 758 € en 2023. La moitié de cette hausse tient à la période récente : le prix moyen du m² a augmenté de 300 € en seulement deux ans, depuis 2021, dans un contexte de retour de l’inflation.
Ce renchérissement est concomitant d’un coup de frein en 2023 à l’augmentation de la surface habitable moyenne des projets de maison constatée les cinq années précédentes. Elle est retombée à 118 m² en 2023, après une progression de 117 à 121 m² entre 2017 et 2022.
Ces évolutions ne sont pas propres à la région : elles sont très similaires au niveau national métropolitain. Les maisons individuelles en projet restent ainsi toujours un peu plus petites et un peu moins chères en Normandie : en France métropolitaine, en 2023, les projets portent en moyenne sur des maisons de 120 m² et de 1 875 € le m².
3.2 Le prix normand du m² habitable à construire demeure parmi les plus abordables
En 2023, avec un coût de construction d’une maison inférieur à 1 800 €/m², la Normandie se situe au 4e rang des régions les moins chères, derrière le Centre-Val-de-Loire, les Hauts-de-France et l’Occitanie.
Dans la région c’est dans l’Eure et la Seine-Maritime que le prix au m² est le plus bas (moins de 1 700 €), avec des surfaces habitables plus importantes (respectivement 122 et 124 m²). À l’opposé, le prix du m² atteint 1 800 € dans le Calvados et 1 900 € dans la Manche, pour des surfaces habitables sensiblement moindres dans la Manche (108 m²).
| Zone | Nombre de maisons | En 2023 (en €) | Évolution entre 2022 / 2023 (en %) | Évolution entre 2018 /2023 (en %) | En 2023 (en m²) | Évolution entre 2022 / 2023 (en %) | Évolution entre 2018 / 2023 (en %) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Calvados | 1 113,3 | 216 580 | 12,1 | 39,5 | 120 | -0,8 | 2,6 |
| Eure | 793,8 | 200 120 | 9,6 | 35,1 | 122 | 0,0 | 5,2 |
| Manche | 944,0 | 206 296 | 2,4 | 28,7 | 108 | -4,4 | -6,1 |
| Orne | 177,7 | 206 519 | 15,2 | 28,1 | 117 | 1,7 | -0,8 |
| Seine-Maritime | 999,1 | 206 464 | 5,8 | 28,2 | 124 | -2,4 | 0,8 |
| Communes de densité intermédiaire | 909,1 | 217 061 | 8,7 | 34,8 | 123 | 0,0 | 2,5 |
| Communes densément peuplées | 114,5 | 219 853 | 6,5 | 18,0 | 136 | 3,0 | 4,6 |
| Communes rurales | 3 004,2 | 204 770 | 7,6 | 33,2 | 116 | -2,5 | -0,9 |
| Normandie | 4 027,9 | 207 973 | 7,8 | 32,5 | 118 | -2,5 | 0,0 |
| France métropolitaine | 69 851,6 | 225 001 | 6,2 | 29,5 | 120 | -1,6 | -0,8 |
| Source : SDES, EPTB en 2023 |
3.3 Un coût total plus important pour les résidences principales
L’objectif du projet de construction conditionne aussi son dimensionnement et son coût, selon qu’elle est destinée ou non à devenir la résidence principale. En 2023, en Normandie, la surface moyenne d’une maison à construire pour y habiter à titre principal est de 120 m², pour un coût prévisionnel moyen de 209 856 € (soit environ 1 750 € le m²). Autrement (quand la destination est de constituer une résidence secondaire ou d’être mise en location par exemple), la surface moyenne est réduite à 103 m², pour un coût moyen de construction de 189 626 € (soit environ 1 840 € le m²). En 2023, en Normandie comme au niveau national, 91 % des projets de construction de maison individuelle ont pour but la résidence principale.
3.4 Être son propre maître d’œuvre pour plus d’espace habitable
Pour bâtir leur maison, les particuliers qui choisissent de se faire assister par un tiers sont majoritaires : 75 % d’entre eux recourent aux services d’un constructeur, voire à ceux d’un architecte (3 %) ou d’un entrepreneur ou artisan (4 %). Seuls 16 % des particuliers construisent leur maison eux-mêmes, en faisant directement appel aux entreprises et en organisant le chantier et l’enchaînement des divers travaux. Être son propre maître d’œuvre est plus rare en Normandie qu’au niveau national (25 %).
Recourir à un constructeur élève le coût (1 779 € le m²), avec un impact sur la surface du projet (seulement 114 m² en moyenne), et pour une maison qui la plupart du temps (78 %) ne sera pas livrée totalement terminée, avec donc des coûts restant à venir. Quand le particulier coordonne lui-même les travaux, le coût prévisionnel est moins élevé (1 512 € le m²), avec un degré de finition plus important (50 %) et une surface plus grande (129 m² en moyenne). Le recours à un architecte concerne des projets de taille plus importante (150 m² en moyenne) et à un prix majoré (2 248 € le m²), qui portent le coût de la construction bien au-delà des 300 000 € en moyenne.
| Type de maître d’œuvre | Répartition (en %) | Surface moyenne des maisons (en m²) | Prix moyen (en €/m²) | Part de maisons totalement terminées (en %) |
|---|---|---|---|---|
| Architecte | 3 | 150 | 2 248 | s |
| Constructeur | 75 | 114 | 1 779 | 22 |
| Entrepreneur ou artisan | 4 | 125 | 1 940 | 30 |
| Particulier | 16 | 129 | 1 512 | 50 |
| Autre cas | 2 | 118 | 1 802 | s |
| Note: | ||||
|
Un ‘s’ remplace une valeur quand cette dernière a été masquée compte tenu du secret statistique et/ou de la qualité des données d’enquête. Source : SDES, EPTB en 2023 |
3.5 Se chauffer aux énergies renouvelables
En 2023, les ménages faisant bâtir une maison individuelle neuve ont choisi dans 79 % des cas un mode de chauffage à type d’énergie unique ; les autres ont prévu de combiner plusieurs énergies pour se chauffer. Les énergies renouvelables (bois, pompe à chaleur, solaire thermique) sont devenues largement majoritaires comme mode de chauffage envisagé, seules ou combinées entre elles (71 %), ou associées à une autre énergie (14 %). Le chauffage au gaz a pour ainsi dire disparu des options désormais, compte tenu de la réglementation environnementale RE2020, qui impose un plafond d’émissions de gaz à effet de serre de 4 kg CO2/m² par an pour les maisons individuelles. Le recours à l’électrique devient marginal (8 %), dans des constructions en moyenne plus petites (109 m²) et au coût légèrement réduit (un peu moins de 1 700 € le m²). Ce primat des énergies renouvelables pour se chauffer en maison neuve s’est nettement accentué à partir de 2022 et est plus marqué en Normandie qu’au niveau national métropolitain.
Source : SDES, EPTB en 2023