OBSERVATOIRE ET STATISTIQUES | COLLECTION : ANALYSE
septembre 2021
Les loyers d’annonce dans le parc privé
en 2018 en Occitanie
E D I T O
La pression démographique conjuguée à une réduction de la taille des ménages génère, sur les zones les plus urbanisées du territoire de l’Occitanie, une tension sur la demande locative de logements. L’état des lieux de la connaissance sur les loyers permet une vision territorialisée du marché de l’habitat privé. Cette publication met en exergue une nouvelle source prometteuse qui modélise les loyers communaux à partir de données d’annonces.
Ainsi il apparaît que l’aire urbaine de Montpellier offre des loyers d’appartement supérieurs à ceux de l’aire toulousaine.
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De nouvelles données disponibles
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La connaissance des loyers participe au bon fonctionnement des marchés locatifs privés et représente un enjeu majeur dans la conduite des politiques nationales et locales de l’habitat.
La nouvelle source «carte des loyers» permet d’observer les loyers du parc privé de manière homogène sur tout le territoire français. Elle vient compléter les données diffusées par le réseau des Observatoires locaux des loyers (OLL) et celles issues de l’observatoire CLAMEUR, tous deux couvrant partiellement le territoire.
Ainsi, l’Occitanie se place au 6ème rang des régions métropolitaines pour le loyer moyen d’un appartement type (11,28 €/m²) et au 5ème rang pour une maison type ( 8,60 €/m²). L’aire urbaine de Montpellier offre des loyers supérieurs à ceux de l’aire toulousaine.
Jusqu’à présent, aucun indicateur de loyers dans le parc privé ne couvrait l’ensemble du territoire national avec une méthodologie de calcul homogène.
La Direction Générale de l’Aménagement, du Logement et de la Nature (DGALN) a lancé en 2018 un projet de «carte des loyers» en s’associant à des chercheurs d’Agrosup Dijon et de l’Institut national de la recherche en agronomique (INRAE), et aux sites internet SeLoger, leboncoin et PAP.
Ce partenariat innovant a permis de constituer une base de données de 9 millions d’annonces locatives à partir desquelles l’équipe de recherche a développé une méthodologie d’estimation des loyers par m² (charges comprises), pour un appartement type et une maison type, au 3ème trimestre 2018.
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Dans une deuxième phase du projet, la méthodologie sera consolidée et pérennisée pour une actualisation de ces indicateurs tous les deux ans par l’Anil, en lien avec les partenaires et le ministère chargé du logement.
Ces données de loyers sont diffusées au niveau communal avec un indicateur de qualité de l’estimation (voir encadré méthodologique). Elles sont mises en ligne afin d’être utilisables par tous : services de l’État, collectivités territoriales, professionnels de l’immobilier, particuliers bailleurs et locataires (voir «Pour aller plus loin»).
Cette nouvelle source de données permet de compléter les informations publiées par les Observatoires Locaux des Loyers (OLL), qui se concentrent sur les principales agglomérations françaises, ainsi que celles fournies par l’observatoire CLAMEUR (voir encadrés).
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Un loyer moyen occitan de 11,30 €/m² pour un appartement, et de 8,60 €/m² pour une maison
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En Occitanie, le loyer moyen pondéré d’annonce d’un appartement type du parc privé en 2018, charges comprises, est de 11,28 €/m², en dessous du loyer moyen pondéré pour la France (13,93 €/m²). L’Occitanie se situe au 6e rang des régions métropolitaines (entre les Hauts-de-France et Nouvelle Aquitaine).
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Pour une maison type du parc privé, le loyer moyen pondéré d’annonce, charges comprises, s’établit en 2018 à 8,60 €/m², légèrement en deça de celui de la France (8,90 €/m²). L’Occitanie est située au 5e rang des régions métropolitaines (entre Auvergne-Rhône-Alpes et les Hauts-de-France).
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Des loyers d’appartement supérieurs sur le littoral, son arrière pays et le nord de la Haute Garonne
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Les loyers moyens pour un appartement-type dépassent la moyenne régionale dans les communes proches de Toulouse, dans une large couronne autour de Montpellier et sur les communes littorales allant de Sète au Grau du Roi.
Les loyers les plus élevés se concentrent à Montpellier (13,7 €/m² ) et les communes alentour. Ils sont notoirement élevés à Lattes et Saint-Jean-de-Vedas (14,6 €/m² ).
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Tout l’arrière - pays de l’arc méditerranéen jusqu’au nord-est du Gard ainsi que la 2ème couronne autour de Toulouse affichent des loyers dépassant 9,8€/m², reflétant la géographie des navettes domicile-travail des pôles d’emploi de la région.
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Les Observatoires locaux des loyers
Ces nouvelles données disponibles fournissent une information complémentaire à celle offerte par le réseau des Observatoires Locaux des Loyers (OLL), déployés depuis 2013 et renforcés depuis 2018 par la loi Elan.
Aujourd’hui, ce réseau associatif de 32 observatoires au niveau national, publie chaque année des informations précises sur les loyers pratiqués dans 51 des principales agglomérations françaises tendues, et couvre ainsi presque 50 % du parc locatif privé.
Ces OLL adoptent une méthode commune de recueil des informations permettant ainsi des comparaisons spatiales. Contrairement à la carte des loyers, ils recensent des loyers de «stock» et hors charges, en détaillant le type de logement, le nombre de pièces, la période de construction, la récence de l’emménagement, la localisation.
En Occitanie, trois Observatoires Locaux des Loyers sont présents sur le territoire : l’OLL de l’agglomération toulousaine porté par l’AUAT, l’OLL des agglomérations de Montpellier et Sète et l’OLL de Nîmes métropole, portés tous deux par l’ADIL.
En 2018, le loyer mensuel médian pour un appartement à Toulouse calculé par l’OLL est de 11,3 €/ m² (10,0€/ m² pour une maison) contre 12,6 €/m² pour un appartement à Montpellier ( 10,2€/m² pour une maison).
Observatoire des loyers
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L’Observatoire du parc privé «CLAMEUR»
CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) est le premier observatoire privé du logement du parc privé.
Cet observatoire des loyers est alimenté, à partir d’annonces de mise en location, par une quarantaine de professionnels du marché de la location, membres de l’association CLAMEUR.
Il permet de connaître les loyers de marché par département et dans 1 411 villes , regroupements de communes et pays. Les loyers calculés ne distinguent pas le type de bien.
On apprend ainsi qu’en 2018, le loyer moyen de marché est de 12,8 €/m² à Toulouse contre 14,0 €/m² pour Montpellier.
CLAMEUR
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Dans l’aire d’attraction de Montpellier,
des loyers plus chers que dans celle de Toulouse
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L’aire d’attraction (voir «Définitions») de Montpellier affiche des loyers d’annonce nettement supérieurs à ceux de l’aire de Toulouse (voir définitions). Le différentiel entre les 2 communes-centres s’élève à 1,5 €/m² (13,7 €/m² à Montpellier contre 12,2 €/m² à Toulouse).
L’écart se creuse pour les autres communes des 2 Pôles (2,3 €/m² ), les communes proches de Montpellier offrant des loyers plus élevés que Montpellier intra-muros.
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L’écart est tout aussi important entre les couronnes des 2 pôles mais dans les 2 couronnes, les loyers sont inférieurs à ceux constatés dans les Pôles. Compte tenu de cette offre de loyers moins élevés en couronne des 2 Pôles , les ménages tendent à s’y installer en allongeant ainsi les navettes entre leur domicile et leur lieu de travail.
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Précisions méthodologiques
Les loyers moyens communaux ont été estimés à partir des données d’annonces publiées sur la période 2015-2019 sur les sites SeLoger, leboncoin et PAP.
Ils sont fournis, charges comprises, pour des biens types mis en location au 3ème trimestre 2018 avec les caractéristiques de référence suivantes :
- Pour un appartement : surface de 49 m² et surface moyenne par pièce de 22,1 m²
- Pour une maison : surface de 92 m² et surface moyenne par pièce de 22,5 m²
Les loyers calculés au niveau supra-communal sont pondérés par le nombre d’annonces d’appartements ou de maisons utilisées par commune. 844 262 annonces d’appartements et 190 232 annonces de maisons ont été utilisées en Occitanie.
Fiabilité des données :
63 % des communes d’Occitanie ont des données estimées fiables pour l’indicateur de loyer d’un appartement et 25% pour une maison. Une donnée est jugée fiable pour une maille géographique donnée (commune ou regroupement de communes) si la modélisation est de qualité suffisante (coefficient de détermination supérieur à 0,5 et intervalle de prédiction limité).
C’est essentiellement dans le piémont pyrénéen et le nord de la région Occitanie que les données sont peu fiables, faute d’annonces locatives suffisantes. Seuls les loyers moyens d’appartement sont cartographiés et commentés dans ce document.
Pour accéder aux données détaillées et à la méthodologie
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Les loyers dans le parc social
Le répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS) a pour objectif de dresser l’état global du parc de logements locatifs de ces bailleurs sociaux au 1er janvier d’une année (nombre de logements, modifications intervenues au cours de l’année écoulée, vacance, mobilité, niveau des loyers, financement et conventionnement). Mis en place au 1er janvier 2011, il est alimenté par les informations transmises par les bailleurs sociaux.
Au 1er janvier 2020, le loyer moyen dans le parc social occitan s’élève à 5,7 €/m² , ce qui situe la région au 5ème rang des régions les plus chères de métropole. Dans le parc récent (mis en service depuis 5 ans ou moins), le loyer est plus élevé ( 6,3 €/m²).
Le loyer moyen est par ailleurs conditionné par le mode de financement initial. Il s’affiche à 5,5 €/m² pour les logements financés par un PLAI (prêt locatif aidé d’intégration) qui finance des logements à destination des publics les plus en difficultés. Il s’établit à 8,1 €/m² pour ceux financés par un PLS (prêt locatif social).
Pour accéder à la publication du parc social 2020
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Expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers dans les zones tendues
La loi ELAN du 23 novembre 2018 instaure dans les zones dites “tendues” un encadrement du niveau des loyers (à la mise en location et au renouvellement du bail), à titre expérimental et pour une durée de 5 ans.
L’expérimentation concerne les “zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social” (loi du 6.7.89 : art. 17).
L’encadrement s’applique sur demande (transmise dans un délai de deux ans à compter de la publication de la loi ELAN, soit jusqu’au 25 novembre 2020). Suite à la candidature déposée par la métropole de Montpellier le 24 novembre 2020, le décret n°2021-1144 du 02 septembre 2021 précise que le dispositif d’encadrement des loyers est mis en place sur le territoire de la commune de Montpellier.
Au plus tard 6 mois avant son terme (soit le 25 juin 2023), le Gouvernement doit remettre au Parlement un rapport d’évaluation de cette expérimentation.
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Pour aller plus loin :
Retrouvez sur la Plateforme géo-statistique interministérielle PictOstat, les indicateurs sur les loyers d’appartement et de maison (suffisamment fiables), commune par commune ; vous pourrez les cartographier et les télécharger sur PictOstat (voir rubrique “Logement - Construction > Marché immobilier parc privé”).
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Directeur de la publication :
Patrick BERG
Directeur régional de l’Environnement,
de l’Aménagement et du Logement
d’Occitanie
Réalisation : Direction Energie et Connaissance
Département de la Connaissance
Division Statistiques et Valorisation de la Donnée
Septembre 2021
ISSN en cours
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Définitions :
L’aire d’attraction d’une ville définit l’étendue de son influence sur les communes environnantes. Ce zonage succède au zonage en aires urbaines de 2010.
Une aire est composée d’un pôle, défini à partir de critères de population et d’emploi, et d’une couronne, constituée des communes dont au moins 15% des actifs travaillent dans le pôle (définition Insee).
Sources :
Estimations UMR 1041 CESAER (AgroSup Dijon-INRAE), à partir des données SeLoger, leboncoin, pap.fr.
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