Le prix des terrains à bâtir en 2023 en Auvergne-Rhône-Alpes


Un volume de transactions historiquement bas et des prix de terrains toujours en hausse, aussi bien au m² qu’en valeur absolue


Les achats de terrains à bâtir par des particuliers en secteur diffus constituent traditionnellement un marché assez volatile. En Auvergne-Rhône-Alpes, après le recul de 24 % observé en 2022, les transactions plongent de 45 % en 2023 pour atteindre le niveau historiquement bas de 4 533 unités. Ce repli des initiatives est corrélé avec le retour de l’inflation, la hausse des coûts de construction, le durcissement de l’accès au crédit et un manque de confiance des investisseurs.

Parallèlement, le prix moyen des terrains continue de progresser avec une hausse annuelle de 7 % et se situe aux alentours de 120 000 €. Durant la même période, le prix moyen au m² connaît une augmentation similaire de 6 % et se situe à 113 €. La surface moyenne achetée, avec un peu plus de 1 000 m², évolue assez peu. Depuis 2018, les prix moyens des terrains en valeur absolue et au m² connaissent des hausses respectives de 23 % et 19 %.


Les prix des terrains au m² par EPCI

Source: SDES, DREAL Auvergne-Rhône-Alpes, Enquête EPTB 2023
IGN/ BD Carto, Contour EPCI 2024


En 2023, la région Auvergne-Rhône-Alpes se situe à la 4e place métropolitaine en matière de cherté du foncier au m², après les régions Île-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur et Pays de la Loire. Le prix moyen au m² apparaît supérieur de 14 % à celui de la France métropolitaine (99 €). La tendance nationale montre une augmentation annuelle des prix au m² de 9 % et des prix moyens des terrains achetés de 5 %, alors que les surfaces de terrains enregistrent une baisse de 3 %.

La viabilisation affecte significativement les prix et le champ d’observation concerne aussi bien les terrains viabilisés (57 % des lots en Auvergne-Rhône-Alpes) que les non viabilisés. La surface moyenne des terrains viabilisés est sensiblement inférieure à celle des terrains qui ne le sont pas (825 contre 1 385 m²). Enfin, le prix au m² est de 149 € pour un terrain viabilisé contre 84 € pour un non-viabilisé.

Les prix moyens dans les départements de l’Allier, du Cantal et de la Haute-Loire s’échelonnent entre 25 et 35 €/m². Ceux des départements de l’Ardèche et du Puy-de-Dôme affichent respectivement 53 et 64 €/m². Le département de la Loire présente un prix moyen de 87 €/m². Les départements de la Drôme, de l’Isère, de l’Ain et de la Savoie s’inscrivent dans un intervalle de prix compris entre 136 et 158 €/m². Enfin, la Haute-Savoie et le Rhône se situent entre 246 et 260 €/m². Les surfaces moyennes achetées en 2023 sont comprises entre 768 et 1 755 m² en fonction des départements. Dans les 4 départements les moins chers, la superficie moyenne achetée apparaît supérieure ou égale à 1 499 m². Dans les 8 autres départements de la région, les surfaces moyennes des terrains oscillent dans un intervalle allant de 768 à 1 200 m². Les coûts d’acquisition des terrains présentent de fortes disparités territoriales, corrélées avec le prix moyen au m². Les investissements fonciers, en valeur absolue, s’échelonnent de 42 900 € dans l’Allier à 217 200 € en Haute-Savoie, ce qui représente un rapport de plus de 5 entre ces deux extrêmes. La part du prix du terrain dans l’investissement total du projet représente 33 % au niveau régional, mais seulement 17 % du coût total dans l’Allier contre 42 % dans le Rhône.



Les terrains achetés en 2023 en vue de la construction d’une maison individuelle

Prix moyen/m² en euros Variation 2023/2022 Variation 2023/2018 Surface moyenne en m² Variation 2023/2022 Variation 2023/2018 Prix moyen du terrain en euros Variation 2023/2022 Variation 2023/2018
01 Ain 147 13% 46% 911 -3% -7% 133 494 10% 35%
03 Allier 25 26% 34% 1 738 -2% 2% 42 859 23% 36%
07 Ardèche 53 -3% 6% 1 499 13% 11% 80 078 9% 18%
15 Cantal 26 -3% -1% 1 755 17% 24% 46 332 13% 23%
26 Drôme 136 11% 35% 770 -8% -6% 104 659 2% 27%
38 Isère 146 0% 37% 955 5% -4% 138 989 5% 31%
42 Loire 87 4% 17% 1 017 -10% 5% 88 678 -7% 23%
43 Haute-Loire 35 5% -7% 1 601 5% 24% 56 503 10% 16%
63 Puy-de-Dôme 64 9% 35% 1 204 1% -4% 77 531 10% 29%
69 Rhône 260 20% 30% 768 -7% -4% 200 028 12% 25%
73 Savoie 158 3% 31% 865 3% -3% 136 549 5% 27%
74 Haute-Savoie 246 13% 36% 884 0% 0% 217 224 13% 36%
84 Région 113 6% 19% 1 064 1% 3% 120 287 7% 23%

Source: SDES, DREAL Auvergne-Rhône-Alpes, Enquête EPTB 2023


Une dimension spatiale avérée

Depuis fin 2020, un nouveau zonage Insee qualifie l’aire d’attraction d’une ville et définit l’étendue de son influence sur les communes environnantes. Ce zonage succède au zonage en aires urbaines de 2010. Une aire est composée d’un pôle, défini à partir de critères de population et d’emploi, et d’une couronne, constituée des communes, dont au moins 15% des actifs travaillent dans le pôle.

En 2023, 71 % des terrains achetés en Auvergne-Rhône-Alpes sont situés dans les couronnes des aires urbaines, avec une superficie moyenne de 1 032 m². Les pôles urbains concentrent 15 % des terrains achetés, avec une superficie moyenne de 940 m². Les communes isolées pour leur part, rassemblent 15 % des acquisitions régionales avec une surface moyenne des terrains de 1 341 m². Les prix moyens au m² varient en fonction du type d’espace, de 64 € pour le rural, qui reste stable, à 121 € pour les couronnes périurbaines et 144 € pour les pôles urbains. Les coûts totaux des terrains achetés apparaissent en moyenne assez proches dans les secteurs périphériques et centraux des aires d’attraction à respectivement 124 000 et 135 000 €. En zone rurale, l’investissement moyen apparaît moins onéreux et se situe aux alentours de 86 300 €.




Les déterminants spatiaux

Prix moyen en €/m²
Aire d’attraction Pôle Couronne Rural Total
Communes hors attraction des villes 64 64
Aire de moins de 50 000 habitants 115 66 81
Aire de 50 000 à moins de 200 000 habitants 96 67 72
Aire de 200 000 à 700 000 habitants 212 125 132
Aire de 700 000 habitants ou plus 312 205 213
Total 144 121 64 113
Surface moyenne en m²
Aire d’attraction Pôle Couronne Rural Total
Communes hors attraction des villes 1 341 1 341
Aire de moins de 50 000 habitants 981 1 309 1 184
Aire de 50 000 à moins de 200 000 habitants 993 1 222 1 171
Aire de 200 000 à 700 000 habitants 789 941 928
Aire de 700 000 habitants ou plus 844 860 859
Total 940 1 032 1 341 1 064
Prix moyens en €
Aire d’attraction Pôle Couronne Rural Total
Communes hors attraction des villes 86 289 86 289
Aire de moins de 50 000 habitants 113 134 86 154 96 415
Aire de 50 000 à moins de 200 000 habitants 95 646 81 803 84 851
Aire de 200 000 à 700 000 habitants 167 028 117 975 122 282
Aire de 700 000 habitants ou plus 263 695 175 962 182 858
Total 135 291 124 341 86 289 120 287


Nombre de terrains
Nombre Répartition
Pôle 662 15%
Couronne 3 198 71%
Rural 673 15%
Total 4 533 100%

Source : SDES, DREAL Auvergne-Rhône-Alpes, Enquête EPTB 2023

Note de lecture : le prix moyen au m² dans un pôle d’une aire de moins de 50 000 habitants est de 115 €.

Typologie de territoires réalisée à partir du zonage Insee : Aires d’Attraction des villes 2020
Pôle : pôles des aires, Couronne : couronnes des aires, Rural : communes hors attraction des villes


Des tendances longues à la hausse des prix et à des surfaces de terrains erratiques

Source: SDES, DREAL Auvergne-Rhône-Alpes, Enquête EPTB 2023

En Auvergne-Rhône-Alpes, durant la période 2013-2023, les prix moyens des terrains au m² augmentent de 83 à 113 € (+36 %). Parallèlement, au niveau national métropolitain, les prix qui progressent de 73 à 99 €, connaissent la même augmentation. Sur l’ensemble de la période, les surfaces des terrains affichent une tendance baissière de 5 % en France métropolitaine, alors qu’elles augmentent en Auvergne-Rhône-Alpes de 2 %. Depuis 2020, aussi bien au niveau national que régional, les emprises foncières sont orientées à la hausse.


Une très forte disparité des prix entre aires d’attraction des villes

Dans la région, l’observation des grands espaces urbains fait apparaître des disparités majeures de prix moyens au m². Ainsi, il existe un rapport de plus de 12 entre les aires d’attraction de Vichy (24 €/m²) et d’Annecy (293 €/m²). La distribution croissante met en évidence une typologie en 4 groupes : un premier de Vichy à Aubenas inférieur à 50 €/m², un second d’Oyonnax à Albertville compris entre 75 et 112 €/m², un troisième de Romans-sur-Isère à Grenoble de 129 à 155 €/m² et enfin un dernier de Chambéry à Annecy supérieur à 187 €/m². Pour les aires de 200 000 à 700 000 habitants, le prix moyen au m² est de 132 €/m² et pour les trois aires au-dessus de 700 000 habitants, il grimpe à 213 €/m². La taille de l’aire, son dynamisme démographique, son attractivité économique, touristique, et la connectivité du pôle au réseau des grandes métropoles nationales et européennes, déterminent le niveau de prix. Chaque aire constitue de fait un territoire de marché spécifique en concurrence avec ses voisins.


Les prix au m² des principales Aires d’Attraction des Villes (zonage insee 2020)

Source : SDES, DREAL Auvergne-Rhône-Alpes, Enquête EPTB 2023


Des déterminants socio-professionnels stables

Nombre de terrains Répartition des terrains Investissement total moyen * (terrain+maison) Part du terrain dans le coût total (en %) Surface moyenne des terrains (en m²) Prix moyen des terrains (en €) Prix moyen des terrains (en € par m²)
Catégorie socioprofessionnelle de l’acheteur
Agriculteurs exploitants 28 1% 351 055 22% 1 974 78 048 40
Artisans, commerçants, chefs d’entreprise 433 10% 378 087 34% 1 025 127 134 124
Cadres et professions intellectuelles supérieures 1 354 30% 439 206 35% 1 102 152 801 139
Professions intermédiaires 556 12% 326 182 33% 1 060 107 276 101
Employés 1 205 27% 311 454 33% 1 029 103 127 100
Ouvriers 377 8% 296 391 32% 934 95 893 103
Retraités 485 11% 354 626 31% 1 172 109 429 93
Autres personnes sans activité professionnelle 94 2% 300 225 28% 886 83 862 95
Age de l’acheteur
Moins de 30 ans 880 19% 292 978 32% 1 027 92 451 90
30 à 39 ans 1 522 34% 380 349 35% 1 056 133 017 126
40 à 49 ans 962 21% 380 196 34% 979 128 761 132
50 à 59 ans 510 11% 370 826 33% 1 139 121 599 107
60 ans ou plus 658 15% 372 755 31% 1 199 114 659 96
Région 4 533 100% 361 177 33% 1 064 120 287 113

Source: SDES, DREAL Auvergne-Rhône-Alpes, Enquête EPTB 2023

En 2023, au niveau de la région, la répartition par catégories socioprofessionnelles évolue, mais l’âge des acteurs de la construction individuelle neuve des maîtres d’ouvrages privés s’avère assez stable. Les cadres, cette année, sont prédominants comme les pétitionnaires âgés de moins de 40 ans.
Les cadres dépassent la moyenne régionale de 22 % pour l’investissement global, 27 % pour le prix du terrain et 23 % pour son prix au m². Le prix moyen au m² observé des terrains acquis par des agriculteurs est inférieur de 65 % par rapport au prix moyen régional avec des superficies supérieures de 86 %. Toutefois, les spécificités spatiales et locales décrites précédemment apparaissent bien plus déterminantes que la catégorie socioprofessionnelle. En termes d’âges, ce sont les maîtres d’ouvrage âgés de 30 à 49 ans qui acquièrent les terrains les plus chers en valeur absolue et au m².



Méthodologie

Champ de l’enquête (EPTB)

Le champ de l’enquête couvre l’ensemble des terrains ayant fait l’objet d’une autorisation de construire une maison individuelle. L’unité statistique est le terrain. Les unités interrogées sont les particuliers qui ont reçu l’autorisation de construire une maison individuelle sur ce type de terrain. Seuls les permis déposés dans l’année en vue de la construction d’une maison individuelle pure sont pris en compte.


Quelques définitions


- Surfaces moyennes des terrains en m² : rapport de la somme de toutes les surfaces des terrains vendus sur le nombre total de terrains vendus.

- Prix : les prix des terrains sont TTC, hors frais de notaire et frais d’agence.

- Prix moyens des terrains en euros : rapport du coût total (en euros) de l’ensemble des terrains vendus sur le nombre total de terrains vendus.

- Prix moyens en euros par m² : rapport entre la somme des coûts des terrains et la somme des surfaces des terrains.


Pour en savoir plus

- Résultats régionaux précédents sous : https://www.auvergne-rhone-alpes.developpement-durable.gouv.fr/foncier-consommation-d-espace-r3378.html

- Données nationales disponibles sur le site du SDES

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Auvergne-Rhône-Alpes

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janvier 2025