n°LA 108 FEVRIER 2024
Les achats de terrains à bâtir par des particuliers en secteur diffus constituent un marché particulièrement volatile. En Auvergne-Rhône-Alpes, après la hausse remarquable en volume de 39 % observée en 2021, les transactions reculent de 24 % en 2022 et passent de 10 474 à 7 965 unités. Ce repli des initiatives constitue un réajustement probablement encouragé par le retour de l’inflation, la hausse des coûts de construction et le durcissement de l’accès au crédit. Ainsi, les transactions régionales retrouvent leur niveau de 2016.
Parallèlement, le prix moyen des terrains progresse annuellement de 5 % et se situe aux alentours de 111 600 €. Durant la même période, le prix moyen au m² connaît la même augmentation et se situe à 107 €. La surface moyenne achetée, aux alentours de 1 000 m², évolue assez peu. Depuis 2017, les prix moyens des terrains en valeur absolue et au m² connaissent des hausses respectives de 19 % et 18 %.
En 2022, la région Auvergne-Rhône-Alpes se situe à la 3e place
métropolitaine en termes de cherté du foncier au m², après les régions
Île-de-France et Provence-Alpes-Côte d’Azur. Le prix moyen au m²
apparaît supérieur de 18 % à celui de la France métropolitaine (91 €).
La tendance nationale, montre une augmentation annuelle des prix au m²
de 2 %, des surfaces de terrains de 4 % et des prix moyens des terrains
de 5 %.
IGN/ BD Carto, Contour EPCI 2023
La viabilisation affecte significativement les prix et le champ
d’observation concerne aussi bien les terrains viabilisés (59 % des lots
en Auvergne-Rhône-Alpes) que les non viabilisés. La surface moyenne des
terrains viabilisés est sensiblement inférieure à celle des terrains qui
ne le sont pas (820 contre 1 370 m²). Enfin, le prix au m² est de 140 €
pour un terrain viabilisé contre 78 € pour un non-viabilisé.
Les prix moyens dans les départements de l’Allier, du Cantal et de la Haute-Loire s’échelonnent entre 20 et 32 €/m². Ceux des départements de l’Ardèche et du Puy-de-Dôme sont proches à respectivement 55 et 58 €/m². Le département de la Loire présente un prix moyen de 87 €/m². Les départements de la Drôme, de l’Ain, de l’Isère et de la Savoie affichent un intervalle de prix compris entre 127 et 154 €/m². Enfin, la Haute-Savoie et le Rhône se situent aux alentours des 220 €/m². Les surfaces moyennes achetées en 2022 sont comprises entre 800 et 1 800 m² en fonction des départements. Dans les 3 départements les moins chers, la superficie moyenne achetée apparaît supérieure à 1 500 m². Dans les 9 autres départements de la région, les surfaces moyennes des terrains oscillent dans un intervalle allant de 800 à 1 300 m². Les coûts d’acquisition des terrains présentent de fortes disparités territoriales, corrélées avec le prix moyen au m². Les investissements fonciers, en valeur absolue, s’échelonnent de 36 190 € dans l’Allier à près de 192 000 € en Haute-Savoie, ce qui représente un rapport de 5,3 entre ces deux extrêmes. La part du prix du terrain dans l’investissement total du projet représente 33 % au niveau régional, mais seulement 16 % du coût total dans l’Allier contre 42 % dans le Rhône.
| Prix moyen/m² en euros | Variation 2022/2021 | Variation 2022/2017 | Surface moyenne en m² | Variation 2022/2021 | Variation 2022/2017 | Prix moyen du terrain en euros | Variation 2022/2021 | Variation 2022/2017 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 | Ain | 131 | 17% | 47% | 930 | 0% | -8% | 121 976 | 17% | 35% |
| 03 | Allier | 20 | 4% | -7% | 1 796 | 1% | 17% | 36 192 | 5% | 9% |
| 07 | Ardèche | 55 | -3% | 5% | 1 328 | 5% | 3% | 72 858 | 2% | 8% |
| 15 | Cantal | 26 | 0% | 18% | 1 433 | -9% | 1% | 37 909 | -9% | 20% |
| 26 | Drôme | 127 | 7% | 33% | 807 | 4% | -5% | 102 374 | 11% | 27% |
| 38 | Isère | 146 | 7% | 29% | 909 | 0% | -7% | 132 770 | 7% | 20% |
| 42 | Loire | 87 | 17% | 37% | 1 115 | 0% | 4% | 96 573 | 17% | 42% |
| 43 | Haute-Loire | 32 | 5% | -12% | 1 533 | -13% | 18% | 49 418 | -8% | 4% |
| 63 | Puy-de-Dôme | 58 | -4% | 4% | 1 212 | 8% | 11% | 70 794 | 3% | 16% |
| 69 | Rhône | 219 | -1% | 18% | 811 | -4% | -6% | 177 696 | -5% | 11% |
| 73 | Savoie | 154 | 28% | 52% | 822 | -15% | -16% | 126 677 | 9% | 28% |
| 74 | Haute-Savoie | 216 | -1% | 26% | 890 | 5% | 3% | 191 922 | 4% | 30% |
| 84 | Région | 107 | 5% | 18% | 1 046 | 0% | 1% | 111 638 | 5% | 19% |
Depuis fin 2020, un nouveau zonage Insee qualifie l’aire d’attraction d’une ville et définit l’étendue de son influence sur les communes environnantes. Ce zonage succède au zonage en aires urbaines de 2010. Une aire est composée d’un pôle, défini à partir de critères de population et d’emploi, et d’une couronne, constituée des communes, dont au moins 15% des actifs travaillent dans le pôle.
En 2022, 74 % des terrains achetés en Auvergne-Rhône-Alpes se situent dans les couronnes des aires avec une superficie moyenne de 1 025 m². Les pôles urbains concentrent 13 % des terrains achetés, avec une superficie moyenne de 926 m². Les communes isolées quant à elles, rassemblent 12 % des acquisitions régionales avec une surface moyenne des terrains de 1 296 m². Les prix moyens au m² varient en fonction du type d’espace, de 64 € pour le rural à 112 € pour les couronnes périurbaines et 129 € pour les pôles urbains. Les coûts totaux des terrains achetés apparaissent en moyenne assez proches dans les secteurs périphériques et centraux des aires d’attraction à respectivement 115 000 et 120 000 €. En zone rurale, l’investissement moyen se situe aux alentours de 82 600 €.
| Aire d’attraction | Pôle | Couronne | Rural | Total |
|---|---|---|---|---|
| Communes hors attraction des villes | 64 | |||
| Aire de moins de 50 000 habitants | 107 | 62 | 77 | |
| Aire de 50 000 à moins de 200 000 habitants | 105 | 61 | 68 | |
| Aire de 200 000 à 700 000 habitants | 215 | 112 | 119 | |
| Aire de 700 000 habitants ou plus | 222 | 203 | 204 | |
| Total | 129 | 112 | 64 | 107 |
| Aire d’attraction | Pôle | Couronne | Rural | Total |
|---|---|---|---|---|
| Communes hors attraction des villes | 1 296 | 1 296 | ||
| Aire de moins de 50 000 habitants | 981 | 1 237 | 1 136 | |
| Aire de 50 000 à moins de 200 000 habitants | 923 | 1 223 | 1 170 | |
| Aire de 200 000 à 700 000 habitants | 778 | 993 | 976 | |
| Aire de 700 000 habitants ou plus | 885 | 811 | 815 | |
| Total | 926 | 1 025 | 1 296 | 1 046 |
| Aire d’attraction | Pôle | Couronne | Rural | Total |
|---|---|---|---|---|
| Communes hors attraction des villes | 82 561 | 82 561 | ||
| Aire de moins de 50 000 habitants | 104 482 | 77 106 | 87 919 | |
| Aire de 50 000 à moins de 200 000 habitants | 97 010 | 75 063 | 78 946 | |
| Aire de 200 000 à 700 000 habitants | 167 404 | 111 564 | 116 018 | |
| Aire de 700 000 habitants ou plus | 196 410 | 164 884 | 166 572 | |
| Total | 119 831 | 115 021 | 82 561 | 111 638 |
| Nombre | Répartition | |
|---|---|---|
| Pôle | 1 069 | 13% |
| Couronne | 5 907 | 74% |
| Rural | 989 | 12% |
| Total | 7 965 | 100% |
Pôle : pôles des aires, Couronne :
couronnes des aires, Rural : communes hors attraction
des villes
Pour la période 2012-2022, les prix moyens des terrains au m²
augmentent de 82 à 107 € (+30 %). Parallèlement, au niveau national
métropolitain, les prix progressent de 67 à 91 € (+35 %). Sur l’ensemble
de la période, les surfaces des terrains affichent une tendance
baissière de 8 % en France métropolitaine, alors qu’elles stagnent en
Auvergne-Rhône-Alpes. Depuis 2020, aussi bien au niveau national que
régional, les emprises foncières se retournent à la hausse.
L’observation des grands espaces urbains de la région fait apparaître
des disparités majeures de prix moyens au m². Ainsi, il existe un
rapport de plus de 18 entre les aires d’attraction de Montluçon
(13 €/m²) et d’Annecy (243 €/m²). Ce différentiel entre les deux aires
augmente (16 en 2021) du fait de la forte progression annuelle du côté
haut-savoyard. La distribution croissante, assez linéaire, met en
évidence 4 groupes : un premier de Montluçon à Aurillac inférieur à
30 €/m², un second d’Aubenas à Saint-Étienne compris entre 57 et
95 €/m², un troisième de Romans-sur-Isère à Chambéry de 120 à 182 €/m²
et enfin un dernier de Thonon-les-Bains à Annecy supérieur à 210 €/m².
Pour les aires de 200 000 à 700 000 habitants, le prix moyen au m² est
de 119 €/m² et pour les trois aires au-dessus de 700 000 habitants, il
grimpe à 204 €/m². La taille de l’aire, son dynamisme démographique, son
attractivité économique, touristique, et la connectivité du pôle au
réseau des grandes métropoles nationales et européennes, déterminent le
niveau de prix. Chaque aire constitue de fait un territoire de marché
spécifique en concurrence avec ses voisins.
| Nombre de terrains | Répartition des terrains | Investissement total moyen * (terrain+maison) | Part du terrain dans le coût total (en %) | Surface moyenne des terrains (en m²) | Prix moyen des terrains (en €) | Prix moyen des terrains (en € par m²) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Catégorie socioprofessionnelle de l’acheteur | |||||||
| Agriculteurs exploitants | 165 | 2% | 318 295 | 31% | 1 234 | 99 341 | 80 |
| Artisans, commerçants, chefs d’entreprise | 743 | 9% | 352 509 | 34% | 1 122 | 119 101 | 106 |
| Cadres et professions intellectuelles supérieures | 2 093 | 26% | 416 181 | 35% | 1 037 | 144 748 | 140 |
| Professions intermédiaires | 951 | 12% | 310 374 | 33% | 1 019 | 103 185 | 101 |
| Employés | 2 489 | 31% | 297 465 | 33% | 986 | 97 214 | 99 |
| Ouvriers | 706 | 9% | 270 888 | 32% | 1 108 | 86 186 | 78 |
| Retraités | 640 | 8% | 321 882 | 30% | 1 099 | 96 145 | 88 |
| Autres personnes sans activité professionnelle | 179 | 2% | 321 129 | 33% | 1 194 | 106 136 | 89 |
| Age de l’acheteur | |||||||
| Moins de 30 ans | 1 508 | 19% | 282 371 | 31% | 1 140 | 88 380 | 78 |
| 30 à 39 ans | 2 902 | 36% | 351 595 | 35% | 993 | 121 830 | 123 |
| 40 à 49 ans | 1 734 | 22% | 364 393 | 35% | 1 036 | 125 741 | 121 |
| 50 à 59 ans | 875 | 11% | 328 753 | 31% | 1 029 | 102 218 | 99 |
| 60 ans ou plus | 945 | 12% | 327 429 | 31% | 1 088 | 100 290 | 92 |
| Région | 7 965 | 100% | 335 897 | 33% | 1 046 | 111 638 | 107 |
En 2022, au niveau de la région et comme les années précédentes, la répartition par catégories socioprofessionnelles et âge des acteurs de la construction individuelle neuve des maîtres d’ouvrages privés s’avère assez stable. Les employés et les pétitionnaires âgés de moins de 40 ans se montrent prédominants. Les cadres dépassent la moyenne régionale de 24 % pour l’investissement global, 30 % pour le prix du terrain et 31 % pour son prix au m². Le prix moyen au m² observé des terrains acquis par des ouvriers est inférieur de 27 % par rapport au prix moyen régional avec des superficies supérieures de 6 %. Toutefois, les spécificités spatiales et locales décrites précédemment apparaissent bien plus déterminantes que la catégorie socioprofessionnelle. En termes d’âge, ce sont les maîtres d’ouvrage âgés de 30 à 49 ans qui acquièrent les terrains les plus chers en valeur absolue et au m².
Champ de l’enquête (EPTB)
Le champ de l’enquête couvre
l’ensemble des terrains ayant fait l’objet d’une autorisation de
construire une maison individuelle. L’unité statistique est le terrain.
Les unités interrogées sont les particuliers qui ont reçu l’autorisation
de construire une maison individuelle sur ce type de terrain. Seuls les
permis déposés dans l’année en vue de la construction d’une maison
individuelle pure sont pris en compte.
Quelques définitions
- Surfaces moyennes des terrains en m² :
rapport de la somme de toutes les surfaces des terrains vendus sur le
nombre total de terrains vendus.
- Prix : les prix des terrains sont TTC, hors frais
de notaire et frais d’agence.
- Prix moyens des terrains en euros : rapport du
coût total (en euros) de l’ensemble des terrains vendus sur le nombre
total de terrains vendus.
- Prix moyens en euros par m² : rapport entre la
somme des coûts des terrains et la somme des surfaces des
terrains.
Pour en savoir plus
- Résultats régionaux précédents sous : https://www.auvergne-rhone-alpes.developpement-durable.gouv.fr/foncier-consommation-d-espace-r3378.html
- Données nationales disponibles sur le site du SDES
DREAL
Auvergne-Rhône-Alpes
Service
:
Connaissance, Information, Développement Durable, Autorité
Environnementale
Adresse postale :
63033
CLERMONT-FERRAND
CEDEX 01
Directeur de
publication :
Jean-Philippe DENEUVY
Rédaction :
Jean-Yves POUYET
Réalisation :
Raphaël LAVEISSIERE
© DREAL 2024
ISSN 2493-5808
février 2024