n°LA 98 FEVRIER 2023
En Auvergne-Rhône-Alpes, les achats de terrains à bâtir par des particuliers en secteur diffus ont connu, en 2021, une hausse remarquable en volume de 39 %, passant de 7 537 à 10 474 unités. Il s’agit d’un niveau très supérieur à celui observé avant la crise de la Covid-19. Le prix moyen des terrains progresse annuellement de 3 % et se situe aux alentours de 106 000 €. Le prix moyen au m² reste quasi stable à 102 €, mais progresse de 11 % par rapport à 2016. La surface moyenne achetée, aux alentours de 1 000 m², évolue assez peu depuis 2013.
En 2021, la région Auvergne-Rhône-Alpes se situe à la 4e place métropolitaine en termes de cherté du foncier au m² (102 €), après les régions Île-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur et Pays de la Loire. Le prix moyen au m² apparaît supérieur de 15 % à celui de la France métropolitaine (89 €). La tendance nationale montre une augmentation des surfaces et prix moyens des terrains, tandis que le prix au m² recule très légèrement.
IGN/ BD Carto, Contour EPCI 2022
Unité:
euros/m²
Le champ d’observation concerne aussi bien les terrains
viabilisés que non viabilisés et la viabilisation affecte
significativement les prix. En Auvergne-Rhône-Alpes, 59 % des terrains
acquis sont viabilisés. La surface moyenne des terrains viabilisés est
sensiblement inférieure à celle des terrains qui ne le sont pas (818
contre 1 372 m²). Enfin, le prix au m² est de 130 € pour un terrain
viabilisé contre 78 € pour un non-viabilisé.
Les prix moyens dans les départements de l’Allier, du Cantal et de la Haute-Loire oscillent entre 19 et 31 €/m². Pour les départements de l’Ardèche, du Puy-de-Dôme et de la Loire, la fourchette varie de 57 à 74 €/m². Les départements de l’Ain, de la Drôme, de la Savoie et de l’Isère affichent un intervalle de prix compris entre 112 et 136 €/m². Enfin, la Haute-Savoie et le Rhône se situent aux alentours des 220 €/m². Les surfaces moyennes achetées en 2021 sont comprises entre 779 et 1 779 m² en fonction des départements. Dans les 3 départements les moins chers, la superficie moyenne achetée apparaît supérieure à 1 580 m². Dans les 8 autres départements de la région, les surfaces moyennes des terrains oscillent dans un intervalle allant de 779 à 1 263 m². Les coûts d’acquisition des terrains présentent de fortes disparités territoriales, corrélées avec le prix moyen au m². Les investissements fonciers, en valeur absolue, s’échelonnent de moins de 34 350 € dans l’Allier à plus de 187 000 € dans le Rhône, ce qui représente un rapport de 5,4 entre les deux extrêmes. La part du prix du terrain dans l’investissement total du projet représente 34 % au niveau régional, mais seulement 17 % du coût total dans l’Allier contre 44 % dans le Rhône.
| Prix moyen/m² en euros | Variation 2021/2020 | Variation 2021/2016 | Surface moyenne en m² | Variation 2021/2020 | Variation 2021/2016 | Prix moyen du terrain en euros | Variation 2021/2020 | Variation 2021/2016 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 01 | Ain | 112 | -6% | 23% | 932 | 12% | -2% | 104 285 | 5% | 21% |
| 03 | Allier | 19 | -9% | -8% | 1 779 | 3% | 16% | 34 347 | -6% | 8% |
| 07 | Ardèche | 57 | 6% | 13% | 1 263 | -3% | -2% | 71 624 | 2% | 11% |
| 15 | Cantal | 26 | -3% | 15% | 1 582 | 15% | 11% | 41 843 | 12% | 29% |
| 26 | Drôme | 118 | 11% | 30% | 779 | -10% | -7% | 92 053 | 0% | 20% |
| 38 | Isère | 136 | 15% | 21% | 913 | -5% | 0% | 124 050 | 9% | 22% |
| 42 | Loire | 74 | -8% | 16% | 1 110 | 12% | 7% | 82 392 | 3% | 25% |
| 43 | Haute-Loire | 31 | -16% | -17% | 1 754 | 14% | 26% | 54 007 | -4% | 5% |
| 63 | Puy-de-Dôme | 61 | 5% | 15% | 1 127 | -2% | 2% | 68 413 | 3% | 16% |
| 69 | Rhône | 221 | 3% | 17% | 848 | 1% | 3% | 187 159 | 4% | 20% |
| 73 | Savoie | 120 | 3% | 8% | 971 | 3% | 10% | 116 536 | 6% | 19% |
| 74 | Haute-Savoie | 217 | 14% | 19% | 848 | -7% | 0% | 184 408 | 6% | 19% |
| Région | Auvergne-Rhône-Alpes | 102 | 1% | 11% | 1 044 | 2% | 4% | 106 178 | 3% | 15% |
Depuis fin 2020, un nouveau zonage Insee qualifie l’aire d’attraction d’une ville et définit l’étendue de son influence sur les communes environnantes. Ce zonage succède au zonage en aires urbaines de 2010. Une aire est composée d’un pôle, défini à partir de critères de population et d’emploi, et d’une couronne, constituée des communes dont au moins 15% des actifs travaillent dans le pôle.
En Auvergne-Rhône-Alpes, 74 % des terrains achetés en 2021 se situent dans les couronnes des aires avec une superficie moyenne de 1 015 m². Les pôles urbains concentrent 14 % des terrains achetés, avec une superficie moyenne de 924 m². Les communes isolées rassemblent 12 % des acquisitions régionales avec une surface moyenne des terrains de 1 351 m². Les prix moyens au m² varient en fonction du type d’espace, de 55 € pour le rural à 108 € pour les couronnes périurbaines et 123 € pour les pôles urbains. Les coûts totaux des terrains achetés apparaissent en moyenne assez proches dans les secteurs périphériques et centraux des aires d’attraction à respectivement 110 000 et 114 000 €. En zone rurale, l’investissement moyen se situe aux alentours de 75 000 €.
| Aire d’attraction | Pôle | Couronne | Rural | Total |
|---|---|---|---|---|
| Communes hors attraction des villes | 55 | 55 | ||
| Aire de moins de 50 000 habitants | 82 | 56 | 65 | |
| Aire de 50 000 à moins de 200 000 habitants | 108 | 62 | 69 | |
| Aire de 200 000 à 700 000 habitants | 177 | 103 | 107 | |
| Aire de 700 000 habitants ou plus | 273 | 190 | 196 | |
| Total | 123 | 108 | 55 | 102 |
| Aire d’attraction | Pôle | Couronne | Rural | Total |
|---|---|---|---|---|
| Communes hors attraction des villes | 1 351 | 1 351 | ||
| Aire de moins de 50 000 habitants | 1 077 | 1 321 | 1 226 | |
| Aire de 50 000 à moins de 200 000 habitants | 825 | 1 146 | 1 082 | |
| Aire de 200 000 à 700 000 habitants | 786 | 1 003 | 987 | |
| Aire de 700 000 habitants ou plus | 847 | 825 | 827 | |
| Total | 924 | 1 015 | 1 351 | 1 044 |
| Aire d’attraction | Pôle | Couronne | Rural | Total |
|---|---|---|---|---|
| Communes hors attraction des villes | 74 875 | 74 875 | ||
| Aire de moins de 50 000 habitants | 88 791 | 74 122 | 79 844 | |
| Aire de 50 000 à moins de 200 000 habitants | 88 692 | 70 762 | 74 298 | |
| Aire de 200 000 à 700 000 habitants | 139 387 | 102 911 | 105 612 | |
| Aire de 700 000 habitants ou plus | 231 183 | 157 177 | 161 963 | |
| Total | 113 642 | 110 049 | 74 875 | 106 178 |
| Nombre | Répartition | |
|---|---|---|
| Pôle | 1 417 | 14% |
| Couronne | 7 760 | 74% |
| Rural | 1 297 | 12% |
| Total | 10 474 | 100% |
Pôle : pôles des aires, Couronne :
couronnes des aires, Rural : communes hors attraction
des villes
Pour la période 2011-2021, les prix moyens des terrains au m²
augmentent de 74 à 102 € (+ 37 %). Parallèlement, au niveau national,
les prix progressent de 62 à 89 € (+ 43 %). Les surfaces des terrains
affichent une tendance baissière. Sur l’ensemble de la période, les
diminutions respectives des surfaces moyennes en région et en France
métropolitaine sont de 5 et 14 %.
L’observation des grands espaces urbains de la région fait apparaître des disparités majeures de prix moyens au m². Ainsi, il existe un rapport de près de 16 entre les aires d’attraction de Montluçon (14 €/m²) et d’Annecy (218 €/m²). La distribution, assez linéaire, met en évidence 4 groupes : un premier quartile de Montluçon à Roanne inférieur à 52 €/m², un second d’Annonay à Oyonnax de 52 à 100 €/m², un troisième de Romans-sur-Isère à Chambéry de 100 à 142 €/m² et enfin un dernier de Grenoble à Annecy supérieur à 142 €/m². Pour les aires de 200 000 à 700 000 habitants, le prix au m² grimpe à 107 €/m² et pour les trois aires au-dessus de 700 000 habitants à 196 €/m². La taille de l’aire, son dynamisme démographique, son attractivité économique, touristique, et la connectivité du pôle au réseau des grandes métropoles nationales et européennes, déterminent le niveau de prix. Chaque aire constitue de fait un territoire de marché spécifique en concurrence avec ses voisins.
| Nombre de terrains | Répartition des terrains | Investissement total moyen * (terrain+maison) | Part du terrain dans le coût total (en %) | Surface moyenne des terrains (en m²) | Prix moyen des terrains (en €) | Prix moyen des terrains (en € par m²) | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Catégorie socioprofessionnelle de l’acheteur | |||||||
| Agriculteurs exploitants | 71 | 1% | 288 978 | 28 | 1 701 | 81 495 | 48 |
| Artisans, commerçants, chefs d’entreprise | 1 027 | 10% | 348 450 | 34 | 1 229 | 117 960 | 96 |
| Cadres et professions intellectuelles supérieures | 2 710 | 26% | 396 181 | 36 | 1 062 | 143 139 | 135 |
| Professions intermédiaires | 1 568 | 15% | 289 172 | 32 | 1 025 | 93 785 | 92 |
| Employés | 3 366 | 32% | 274 033 | 34 | 992 | 92 985 | 94 |
| Ouvriers | 926 | 9% | 241 013 | 32 | 980 | 75 974 | 77 |
| Retraités | 656 | 6% | 284 636 | 29 | 986 | 83 855 | 85 |
| Autres personnes sans activité professionnelle | 148 | 1% | 251 634 | 31 | 1 173 | 78 846 | 67 |
| Age de l’acheteur | |||||||
| Moins de 30 ans | 2 173 | 21% | 271 974 | 32 | 1 124 | 86 485 | 77 |
| 30 à 39 ans | 4 161 | 40% | 324 105 | 36 | 1 012 | 115 284 | 114 |
| 40 à 49 ans | 2 154 | 21% | 337 347 | 34 | 1 034 | 115 477 | 112 |
| 50 à 59 ans | 1 034 | 10% | 314 443 | 33 | 1 047 | 105 037 | 100 |
| 60 ans ou plus | 953 | 9% | 298 542 | 31 | 1 023 | 91 531 | 90 |
| Région | 10 474 | 100% | 312 735 | 34 | 1 044 | 106 178 | 102 |
En 2021, au niveau de la région et comme les années précédentes, la répartition par catégories socioprofessionnelles et âge des acteurs de la construction individuelle neuve des maîtres d’ouvrages privés s’avère assez stable. Les employés et les pétitionnaires âgés de moins de 40 ans se montrent prédominants. Les cadres dépassent la moyenne régionale de 27 % pour l’investissement global, 35 % pour le prix du terrain et 32 % pour son prix au m². Le prix moyen au m² observé des terrains acquis par des ouvriers est inférieur de 25 % par rapport au prix moyen régional avec des superficies inférieures de 6 %. Toutefois, les spécificités spatiales et locales décrites précédemment apparaissent bien plus déterminantes que la catégorie socioprofessionnelle. En termes d’âge, ce sont les maîtres d’ouvrage âgés de 30 à 49 ans qui acquièrent les terrains les plus chers en valeur absolue et au m².
Champ de l’enquête (EPTB)
Le champ de l’enquête couvre
l’ensemble des terrains ayant fait l’objet d’une autorisation de
construire une maison individuelle. L’unité statistique est le terrain.
Les unités interrogées sont les particuliers qui ont reçu l’autorisation
de construire une maison individuelle sur ce type de terrain. Seuls les
permis déposés dans l’année en vue de la construction d’une maison
individuelle pure sont pris en compte.
Quelques définitions
- Surfaces moyennes des terrains en m² :
rapport de la somme de toutes les surfaces des terrains vendus sur le
nombre total de terrains vendus.
- Prix : les prix des terrains sont TTC, hors frais
de notaire et frais d’agence.
- Prix moyens des terrains en euros : rapport du
coût total (en euros) de l’ensemble des terrains vendus sur le nombre
total de terrains vendus.
- Prix moyens en euros par m² : rapport entre la
somme des coûts des terrains et la somme des surfaces des
terrains.
Pour en savoir plus
- Résultats régionaux précédents sous : https://www.auvergne-rhone-alpes.developpement-durable.gouv.fr/foncier-consommation-d-espace-r3378.html
- Données nationales disponibles sur le site du SDES
DREAL
Auvergne-Rhône-Alpes
Service
:
Connaissance, Information, Développement Durable, Autorité
Environnementale
Adresse postale :
63033
CLERMONT-FERRAND
CEDEX 01
Directeur de
publication :
Jean-Philippe DENEUVY
Rédaction :
Jean-Yves POUYET
Réalisation :
Nicolas LAVEISSIERE
© DREAL 2023
ISSN 2493-5808
février 2023